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私募基金及保险基金将成2012地产投资新方向

来源:注册海外公司上海站 发表时间:2012-01-13 20:42 点击:

DTZ戴德梁行,UGL有限公司旗下UGL Services的成员,今日就2012年地产融资新方向进行展望。

2011年政府在房地产税收、房地产信贷、房地产交易和土地方面颁布了一系列新政,进行了两轮宏观调控抑制市场过热行为。其中对利率的调整,对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控等政策使房地产企业的融资渠道已经变得非常闭塞,开发商面临着资金来源枯竭的局面。 房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间,房地产基金将成为一个有力的融资渠道。由于房地产基金亲自参与项目管理、投资目标更具针对性的特点以及其在操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等方面的优势,加之政府对私募股权投资基金(PE)制度建设的政策导向支持,房地产基金在房地产融资市场上将占据越来越重要的市场份额。

美国20世纪60年代初出台《房地产投资信托基金法》的时候和日本20世纪80年代后期,大量银行信贷资金流向房地产,房价急速攀升。银行系统性风险剧增,并在信贷政策上出现越来越多的限制。这与我国目前的地产金融信贷现状非常类似。中国人民银行研究局指出:“70-80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接的来自商业银行信贷。”由于房地产企业融资过分依赖于商业银行和信贷机构,使得这些企业对于房地产行业的调控政策反应极其敏感。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产投资基金中的核心基金,收益最为安全和稳定,也是发达国家最为常见的一种房地产基金,其既能为公众投资者提供投资房地产和分享地产收益的机会,也能为房地产项目提供资金来源降低银行等信贷机构的系统性金融风险,但由于国内尚未出台相关的政策,所以暂时无法形成规模。

而作为房地产基金中的机会基金——私募股权投资(PE),其追求的是高风险高收益,采用的是针对机构投资者和少数特定人士的非公开募集方式。私募股权投资(PE)目前是中国房地产投资基金中最为常见也是最引人注目的形式。全球评级机构标准普尔对“私募股权投资”的定义为:“私募股权投资是各种另类投资(Alternative Investment)的统称,包括对非上市公司的股权投资、创业投资、较大规模和中等规模的杠杆收购(MBO)、夹层债务和夹层股权投资(Mezzanine),以及房地产投资等;”中国人民银行研究局对“私募股权基金”的定义:“私募股权基金是由确定多数或者不确定多数投资者以集合投资方式设立的,主要对未上市企业进行股权投资并提供经营管理服务,以期在所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值的一种利益共享、风险共担的特定类型的投资基金品种。”从上述定义中可以看出,私募股权投资(PE)主要针对的是非上市公司的权益类投资,主要通过上市、股权转让、兼并、收购、被投资企业回购等方式来获得高额收益并推出。

DTZ戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛先生分析,目前,国内房地产私募股权基金主要分为三种形态:1)以开发商为背景主要投资自由项目的房地产私募基金,如金地集团在香港全资成立的资稳盛投资基金管理公司,复地集团成立的上海复地景业股权投资合伙企业,由复地投资、阳光100、全国工商联房地产商会以及北京银信投资等五家机构联合发起设立的盛世神州地产投资基金等;2)专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金,如复星集团旗下的星浩资本,高和投资等;3)国企与政府背景的房地产基金,如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金、金融街控股和汉威资本人民币基金、海航置业集团准备发起设立的人民币公租房地产信托基金,以及首创集团、中粮信托、华润集团、中信产业基金、中信信托等筹备中的人民币房地产私募基金等。

根据国家发改委最新公布的备案股权投资企业列表,盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案,成为第一支在国家发改委备案的私募房地产投资基金。我们认为,对于快速发展的中国私募房地产投资行业,能够尽快明确监管归属,规范操作,对保障投资人利益以及促进行业健康发展具有积极推动作用。

2011年,国家宏观政策对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷的严厉调控,特别是银监会对信托公司房地产业务进行了严格的审查。2011年也是中国市场中私募房地产投资基金飞速发展的一年,无论在募资和投资方面均较往年实现大幅增长。据清科研究中心数据显示,2011年前11个月,共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集,募资总额达36.42亿美元;投资方面,前11个月中国市场中共完成房地产投资35起,交易总额22.20亿美元。从细分行业来看,35起投资交易主要集中在房地产开发经营行业,该行业共完成投资交易31起,投资金额19.96亿美元,相比之下,房地产中介服务及物业管理行业投资数量较少。房地产开发经营行业中又以商品住宅类投资案例居多,13起投资共计涉资9.64亿美元,城市综合体、商业地产以及养老地产等类型投资相对较少.

北京公司华北区投资部主管及董事王宇涛先生表示随着宏观调控的长期深入持续以及房地产市场发展的逐渐成熟,房地产企业与房地产基金合作的需求明显逐步上升,由于目前中国房地产业对资金的极度渴求以及中国的房地产基金对优质地产项目的向往,今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势。

另外在保险资金方面,保监会在2010年出台了《保险资金运用管理暂行办法(2010年第9号)》和《保险资金投资不动产暂行办法(2010年80号)》后,逐步加大了险资进入商业不动产投资市场的力度。很多大型的保险公司诸如中国人寿、人保集团、中国再保险、太平洋保险、平安保险、安邦保险、泰康之家和阳光保险等都明显增加了投资商业不动产的研究和团队建设,我们认为他们也将成为2012年商业不动产投资市场的举足轻重的力量。

展望2012年,由于政策的不明朗和相应法规还在完善中,民间的房地产基金难以形成强势规模,其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战;国企与政府背景的房地产私募基金(PE)借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源极有可能脱颖而出,将与大型险资集团成为2012年中国房地产舞台上的两个主角。

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